COLUMN · 조세 / 상속세

작성 2026. 11. 4. | 로엘법무법인 김현준 변호사

상속받은 토지는 개별공시지가로 평가해 상속세를 신고하는 경우가 많습니다. 그런데 신고 뒤 그 땅을 훨씬 비싼 값에 팔면, 세무서가 그 매매가액을 상속 당시 시가로 보고 상속세를 다시 매기기도 합니다.

대법원은 2026. 5. 20. 상속개시 후 1년여 뒤의 매매가액으로 상속세를 매긴 처분을 위법하다고 본 원심을 유지했습니다. 시간이 흐르며 오른 값을 어떻게 볼지, 누가 증명해야 하는지를 정리합니다.

공시지가로 신고한 논이 1년여 뒤 두 배 가까운 값에 팔렸습니다

판결문에 따르면 피상속인은 2019. 10. 13. 사망했고, 상속인들은 논(답) 4,870㎡를 1㎡당 31만 1,200원의 개별공시지가로 평가해 약 15억 1,554만 원으로 신고했습니다. 상속세는 2020. 4. 30. 신고·납부했습니다.

이후 토지의 절반씩을 2020. 9. 24.과 2021. 1. 15.에 각 14억 7,000만 원, 합계 29억 4,000만 원에 팔았습니다. 세무서는 평가심의위원회 심의를 거쳐 이 매매가액을 상속개시일 시가로 보고 2022년 가산세를 포함한 상속세 약 4억 4,934만 원을 결정·고지했습니다. 조세심판원에서 다른 재산 부분만 일부 감액되자 상속인 1명이 소송을 냈고, 1심은 남은 처분을 취소했습니다.

평가기간 밖 매매가액이 시가가 되려면

상속재산은 상속개시일 현재 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려울 때 개별공시지가 같은 보충적 평가방법을 씁니다(「상속세 및 증여세법」 제60조). 같은 법 시행령 제49조 제1항 본문은 상속개시일 전후 6개월, 즉 평가기간 안의 매매가액을 시가로 봅니다.

평가기간 밖의 매매가액은 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 별도 요건을 갖춰야 시가가 됩니다. 매매의 경우 기준일은 매매계약일이고(같은 조 제2항 제1호), 판결이 적용한 구 시행령의 단서 문언은 현행 시행령에도 사실상 그대로 남아 있습니다.

대법원은 시간이 흐르며 오른 값도 따져야 한다고 봤습니다

대법원은 단서 자체가 '시간의 경과'를 고려 요소로 들고 있으므로, 시간이 지나며 생긴 일반적인 가격변동도 가격변동의 특별한 사정을 판단할 때 빠지지 않는다고 판단했습니다. 판단의 중심은 그 매매가액이 상속개시일 당시 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는지입니다.

고려 요소로는 지목·형질 변경 같은 토지 상태의 변화, 용도지역 변경 같은 규제 변화, 주변 환경 변화와 함께 두 날짜 사이의 기간, 공시가격의 누적 변동폭과 실제 가치 변동이 맞는지, 인근 토지 거래가의 변동폭 등을 들었습니다. 이를 종합해 그 사이 가액이 유의미하게 변했다면 매매가액을 시가로 삼을 수 없고, 변동이 없었다는 점은 과세관청이 증명해야 한다고 했습니다.

원심이 인용한 1심은 이 토지의 공시지가가 2019년과 2021년 사이 거의 변하지 않았다는 점은 인정했습니다. 그러나 같은 리(里)에 있는 비슷한 표준지들의 공시지가는 같은 기간 약 5%에서 27% 올랐고, 그 기간 인근 동일지목 거래 사례도 없었다며 공시지가 변동이 적다는 사정만으로는 부족하다고 보았습니다. 평가심의위원회 심의를 거쳤다는 것만으로 증명이 된 것도 아니라고 했고, 대법원은 이 결론을 수긍했습니다.

상속 부동산을 신고 뒤에 팔 계획이라면

필자 해설로 덧붙이면, 상속세 신고기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월이고(법 제67조 제1항), 법정결정기한은 그로부터 9개월입니다(시행령 제78조 제1항). 평가기간이 지난 뒤라도 이 기한 안에 판 매매가액은 단서에 따라 시가 심의 대상이 될 수 있습니다.

상속받은 자산을 팔 때 양도소득세 취득가액은 상속세 평가가액을 기준으로 하므로(「소득세법 시행령」 제163조 제9항), 상속세 평가액은 나중 양도세에도 이어집니다. 단서에 따른 심의는 납세자도 신청할 수 있어, 두 세금을 함께 놓고 판단할 필요가 있습니다.

필자가 상속 사건을 상담하다 보면, 신고를 마치고 땅을 판 뒤에야 세무조사 통지를 받고 이 단서 규정을 처음 듣는 분들이 있습니다. 그 사이 공시지가 추이, 인근 거래가와 개발·규제 변화 자료를 미리 정리해 두는 것이 좋습니다. 과세관청 감정가액 문제는 상속세 감정가액, 시가로 인정되는 조건, 양도세 취득가액은 상속받은 부동산 양도세, 세무서 결정가액이 끝 아닙니다에서 다루었습니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 평가기간 밖 매매가액은 가격변동의 특별한 사정이 없을 때만 상속세 시가가 될 수 있습니다. 둘째, 시간이 흐르며 오른 일반적 가격 상승도 그 판단에 포함됩니다. 셋째, 변동이 없었다는 점은 과세관청이 증명해야 합니다.

참고자료

· 대법원 2026. 5. 20. 선고 2025두30615 판결 / 원심 서울고등법원 2024. 11. 29. 선고 2024누50423 판결 / 제1심 인천지방법원 2024. 5. 31. 선고 2023구합56266 판결 — 국가법령정보센터
· 「상속세 및 증여세법」 제60조·제67조 [시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호] / 같은 법 시행령 제49조·제49조의2·제78조 [시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36741호] / 「소득세법 시행령」 제163조 [시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호] — 국가법령정보센터
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